自2021年国务院发布防止“旧改大拆大建”的通知以来，叠加房地产市场持续低迷的背景，广州城中村的旧改进程陷入了前所未有的僵局。其中，广州知名的康乐村和鹭江村，因新冠疫情而一度成为全国关注的焦点，其旧改项目更是屡屡受阻，进展缓慢如何配资，引发了社会各界的广泛关注。
如今，康乐村和鹭江村的拆迁补偿方案终于正式获批，这一重大突破无疑为广州城中村改造注入了一剂强心针。它不仅为当地居民带来了新的希望，也为整个城市的更新与发展注入了新的活力。同时，这一进展也将对相关建材行业产生积极影响，包括砂石骨料、水泥、玻璃、陶瓷、塑料等，这些行业的市场风向、发展动向以及潜在利好，都值得我们密切关注。
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说到旧改，近期关注度最高的，莫过于康鹭片区。这两年，但凡康鹭有任何风吹草动，都能引起不小讨论。作为海珠最贵旧改，其实施模式、推进速度与成效，将直接影响后续127个城中村改造项目。
这两天，康鹭片区的拆补方案正式获批，一石激起千层浪...
近日，海珠区官网正式发布《广州市海珠区凤和(康乐村、鹭江村)城中村改造项目实施方案》。针对康鹭片区拆迁补偿方案，官方给出正式批复。
其中提到，针对私人住宅，补偿对象分为村民和非村民。
项目采取回迁安置或货币补偿 （弃产） 两种补偿安置方式，或者以两种补偿安置方式结合进行补偿。
小编梳理了一个表格，大家可以看看：
如果是康鹭村民，选择回迁安置方式，则核定 复建安置面积=被拆迁房屋面积×3.5。
这一标准，同样适用于2009年底前建设的无证房屋，充分保障了历史遗留问题的妥善解决。
而弃产货币补偿方面，村民弃产面积中除权益面积之外的部分，按25000元/㎡的标准向，被拆迁人给予弃产货币补偿 。
以上关于村民的补偿标准，与前一版方案保持一致。
如果被拆迁人为非村民，则是这次调整的关注重点。
其有权属证被拆迁，房屋按以下方式核定复建安置面积： 280㎡以内部分按1:1比例回迁住宅；超出部分可选择按16800元/㎡货币补偿或1:1置换商办物业。
特别值得注意的是，非村民弃产补偿标准也大幅提升，住宅部分达25000元/㎡，商办部分为16800元/㎡。
要知道，这一补偿标准，已远超同为中心区的白云（非村民含奖励，约6600元/㎡）。
这一补偿方案的出台，既体现了对村民权益的充分保障，也兼顾了非村民业主的合理诉求。
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实际上，康鹭旧改的拆迁补偿方案，也并非“一帆风顺”。
尤其是关于“非村民补偿标准”，去年年初，一度引起广州村民们的热烈讨论。
大家不妨看看，当时的拆迁补偿方案：
村民可选择按证载面积或\"宅基面积×3.5\"标准回迁
非村民则设定了280平方米的回迁门槛，超出部分按40%公寓+60%货币补偿（1500元/㎡）处理。
这一标准，让许多早期投资者感到不满。
以某非村民为例如何配资，他656平方米的房产只能换得280平住宅、150平公寓及34万元补偿。
若选择纯货币补偿，470万元在周边动辄6-10万元/㎡的房价面前，确实显得捉襟见肘。
△图源：凤和更新改造
当时，大量“外来建房人”提出两点核心诉求：
一是认为补偿标准未能体现历史贡献，二是希望“先安置后拆迁”以避免风险。
他们坦言，拆迁不仅意味着居住改变，更将切断主要经济来源。
这一困境，在如今多个旧改都有体现。
比如白云区罗冲围潭村，旧改规定回迁安置上限280平，货币补偿最高仅7590元/平（含奖励）。
今年公布的三元里旧改，方案更是差异明显：
国有用地最高补偿超3.78万元/平，如果不是国有房子，最高补偿为7590元/平！
这种补偿标准，导致许多村民陷入两难：
选择货币补偿的，金额追不上周边房价；选择回迁的，又担心被安置到偏远区域。
究其根源，旧改补偿的变化与两个因素密不可分：
一是土地征收政策的红利，二是过去二十年房价的持续上涨。
在开发商主导旧改的鼎盛时期，补偿标准往往较为优厚。然而当前市场环境下，房价普遍回调、成交量萎缩，房企面临融资困难和销售压力，旧改项目的推进动力自然大幅减弱。
这种改造主体的转移、市场环境变化，使得旧改补偿标准不可避免地进入调整期。
而康鹭旧改的拆迁补偿方案，或许给广州旧改订立了一个全新标准。
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这被誉为\"广州第一土豪村\"的项目，为什么能成为“新标准”？
要知道，这个曾经不起眼的小村庄，经过30多年发展已成为闻名全国的“制衣村”。
110公顷的弹丸之地，曾聚集超过20万人口，创造了独特的产业生态。
其战略意义，不仅在于破解城中村改造难题的示范作用，更源于其无可替代的区位价值和经济价值。
一方面，康鹭旧改位于新中轴之上，天赋异禀。
从地理区位来看，康鹭片区与广州塔直线距离仅2.8公里，距珠江新城核心区4公里，地铁11号线逸景路站近在咫尺。
片区周边商业配套成熟，海珠万达广场等商业综合体环伺，教育、交通等城市资源一应俱全。
如此优越的区位条件，使得未来该区域住宅用地具备8万+/㎡的升值潜力。
另一方面的贵，还体现在改造投资额上。
如今的康鹭改造，创下了346.67亿元的投资纪录，成为广州中心区投资规模最大的旧改项目。
这片“寸土寸金”的土地上，曾经孕育着年产值超2000亿元的纺织服装产业集群，村民人均年分红高达30-50万元。
今年，首期9宗地块已经进入拆除建设阶段，拆补方案也正式获批。
这个“中心区最贵城中村”改造，正式迈入攻坚新阶段。
过去一年，康鹭旧改跑出了“加速度”，月月有突破，周周见成效：
从实施方案高票通过到首建区地块拆卸，从安置房开工建设到首期地块全面清租。
仅用6个月，就完成7个地块清租工作，1547户租户全部搬离，展现出惊人的“康鹭速度”。
这效率，颇有当年黄埔“军令状”的风范。
进入2025年，改造进程更是按下“快进键”。
今年3月，康鹭旧改捷报频传：集体物业拆补方案高票通过、私宅拆补方案启动表决、7个地块集体物业全面开拆。
紧接着，恒业丰针车城等7个批发市场，正式开启拆除工作，预计将释放35万平土地，实现逸景路全段连片贯通。
改造完成后，康鹭片区将实现“破茧成蝶”的华丽转身。
还有一点，咱们不能否认：
康鹭片区的改造，虽然为海珠未来发展注入新动能，但也对当地产业生态造成显著冲击。
目前，不少制衣厂老板正在持续搬迁，租房需求减少，已波及海珠中轴沿线多个旧村。
过去每年一度的招工潮，已经不再出现：
红卫村村民反映，受康鹭改造影响，房屋出租市场明显萎缩。
周边的海珠旧改，有部分业主支持拆迁的动因之一，正是租客流失导致租金收益大幅下滑。
有中介表示，康鹭周边的出租房源，需求有一定程度的减少，周边村内租金都略有下滑。
对于这样一个兼具示范意义和经济价值的重点项目，你有什么看法？
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文章来源：在湾区
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